Quando e come comprare casa
Okay, i prezzi delle case in Italia continueranno a calare. E il numero delle compravendite pure. Ancora un po’. Però, magari con l’aiuto dei denari che rientreranno in patria grazie al terzo scudo fiscale del ministro Giulio Tremonti e che in parte finiranno nel mattone, l’inversione di marcia potrebbe essere più vicina di quanto si potesse prevedere solo pochi mesi fa. Per Guido Lodigiani, il direttore dell’Ufficio studi della Gabetti, i prezzi degli immobili scenderanno anche nel 2010: una limatura del 6 per cento. Poi, cominceranno a stabilizzarsi. Lodigiani, che analizza il mercato della casa con la lente d’ingrandimento da una vita, è forse il più pessimista dei grandi esperti del settore immobiliare. Tra i quali la più ottimista è Alessia Germano, responsabile ufficio studi Gruppo Toscano: per lei, la marcia del gambero dei valori immobiliari si sarebbe già conclusa nelle zone centrali delle città, con le periferie pronte ad accodarsi a partire da metà 2010.
Chi è in quotidiano contatto con migliaia di agenzie disseminate per l’Italia lo pensa davvero: rispetto alla tragica situazione di inizio 2009, l’atmosfera è cambiata anche se gli scambi in termini assoluti restano fiacchi. L’Agenzia delle Entrate dice che nel secondo trimestre dell’anno il calo delle transazioni è rallentato e che in alcuni casi c’è stata addirittura un’inversione di marcia: a Milano gli acquisti sono saliti del 3,9 per cento rispetto al secondo trimestre del 2008, e a Bologna c’è sta un’impennata di quasi il 10 per cento.
La picchiata dovrebbe esaurirsi nei prossimi mesi, ma non eviterà al 2009 di conquistare il primato di anno con il numero di compravendite più basso del secolo. Non si arriverà neppure a quota 600 mila, con un crollo del 30 per cento rispetto al 2006 dei record. L’Italia non è la Spagna, dove langue senza richiesta almeno un milione di alloggi nuovi o da completare, specie nel settore della seconda casa, ma anche da noi si fatica ancora a vendere. “Fino a tre anni fa, le nuove realizzazioni venivano collocate quasi tutte sulla carta, prima che iniziassero i lavori. Oggi non è raro trovare immobili finiti in cui l’invenduto superi il 50 per cento”, dice Lodigiani.
Ma il mercato non lo fanno solo le nuove realizzazioni e a sentire gli esperti la discesa delle compravendite nel 2010 si arresterà. E visto che l’andamento delle transazioni anticipa, di solito, la tendenza dei prezzi, in tanti cominciano a guardarsi in giro. Aumenta la disoccupazione, è sempre più difficile farsi concedere un mutuo, la ripresa economica appare lontana. Eppure, il vecchio mattone sta tornando a esercitare l’antico fascino sugli italiani. Specie quelli con i quattrini.
Effetto scudo Tante agenzie immobiliari, spesso tra la sorpresa degli stessi titolari, hanno archiviato un mese di settembre al di sopra delle aspettative. Racconta Marzia Bertolini della centralissima L’agenzia di Genova: “Sembra di rivivere la situazione del 2004, quando con il secondo scudo fiscale ci fu un’impennata delle visite e, soprattutto, delle vendite di appartamenti e villette che prima facevamo fatica a piazzare”. Aggiunge dalla Riviera romagnola il titolare di quattro punti vendita Tecnocasa, Paolo Cirilli: “Da fine agosto la gente ha ripreso a farsi viva. Anche alla ricerca di una prima casa e di abitazioni di pregio, dai 700 mila euro in su”. Conferma Angelo Lombardi, che gestisce due agenzie Professione Casa a Milano (Porta Venezia): “A maggio, il sabato mattina era un mortorio, adesso c’è un bel via vai come ai vecchi tempi. Non so se sia già il caso di cantare vittoria per la fine della crisi, ma a settembre abbiamo venduto una casa da 780 mila euro e un’altra da 230 mila euro che avevamo in carico da un paio di settimane. E ci stanno chiedendo dei ‘pezzi’ di alto valore come non accadeva da tempo. Mi sa che l’effetto scudo comincia a farsi sentire”.
Prezzi in altalena Nessun mercato, tuttavia, è meno scientificamente ‘radiografabile’ di quello della casa. Non ci sono indici, né titoli guida. Non esiste un ente in grado di dire davvero come si muovano i prezzi. Però al mattone guardano tutti, ricchi e poveri, pensionati e immigrati, giovani coppie e investitori finanziari. E tutti hanno la percezione che i prezzi delle case, in Italia, siano mediamente calati, negli ultimi 12-18 mesi mesi. Si va dal timido 0,3 per cento su scala nazionale segnalato dall’Agenzia del Territorio, che ha messo a confronto il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008, all’assai più sostanzioso meno 6,1 per cento medio di arretramento calcolato dall’ufficio studi Ubh sui valori delle case nuove. Arzigogolare sulla ‘quotazione media’ di un immobile tipo appare più un esercizio intellettuale che un dato utile per effettuare delle scelte in futuro. Non dappertutto, infatti, i prezzi hanno innestato la retromarcia allo stesso modo: per Lodigiani della Gabetti, nei primi sei mesi dell’anno i prezzi sono calati dell’11,1 per cento a Belluno e del 10 per cento a Biella e Palermo, mentre nelle grandi città le diminuzioni sono state minime: si va dal meno 1,9 per cento di Milano all’1,3 per cento di Roma (dove invece, per l’Agenzia delle Entrate, la discesa è stata del 4,7 per cento).
articolo di Maurizio Maggi e Stefano Vergine per l’Espresso, CONTINUA QUI
